전원주택 직거래 구입, 무엇을 조심해야 할까요?

권리관계, 실소유주,
토지 상황은 반드시 체크해야

부동산 가격 오름세만큼 중개 수수료도 요율을 따라 올라 생각보다 꽤 큰 부담이 되기도 합니다. 현재 중개 요율은 0.4(5천만원 미만 주택 -최대 25만원)~0.9%(9억원 이상 주택 또는 토지)로, 5억원 단독주택이라면 수수료만 대략 200만원(0.5% 적용, 부가세 별도)을 내는 셈입니다. 비율로 보면 작은 것 같지만, 금액으로 보면 수백만원. 그래서 적지 않은 분들이 중개 수수료 절감 차원에서 직거래를 시도하기도 합니다.

부동산 직거래는 그 과정 자체가 어려운 부분은 아니나, 거래 과정에서 발생하는 모든 일을 직접 책임진다는 각오, 물건과 매도·매수자에 대한 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 우선은 등기부 등본과 지적도를 확인해야 합니다. 등기부 등본에서는 소유자, 저당권이나 전세권 등 권리관계, 실소유주와의 일치 여부를 확인해야 합니다. 교외 농촌지역 등에서는 땅과 건물 소유주가 다른 이른바 ‘지상권 주택’도 종종 있을 수 있는데, 이는 재산권 행사에 여러모로 어려운 점이 많아 주의가 필요합니다.

지적도에서는 토지가 맹지인지, 주위 땅 모양은 어떤지, 이웃 간 땅을 서로 침범하고 있지는 않은지, 지목상 도로는 있는지 확인해야 합니다. 맹지라면 그 자체로는 건축이 불가능하고, 맹지 탈출을 위한 도로 개설로 시간적, 정신적 비용을 소모하게 됩니다. 그후 현장에서 토지나 주택을 답사하고, 토지이용계획확인서를 확인해 건폐율이나 용적률은 얼마나 확보할 수 있는지, 토지 전용(농·산지→대지)이 가능한지를 검토합니다.

이상이 없다면 부동산 실소유주와 만나 계약하고, 법무사를 통해 소유권이전등기를 마친 다음부동산거래관리 신고를 30일 이내에 해주면 큰틀에서 직거래 매매는 끝나게 됩니다. 한편, 소유권이전 등기의 경우에도 다소 번거로울 수 있지만, 통상 법무사 수수료가 50만~90만원 정도 하는 만큼, 충분한 여유가 있다면 도전해보는 것도 비용을 절약할 수 있는 방법입니다.

취재_ 신기영  |  일러스트_ 임경은

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