실거래가, 기준시가, 공시지가.. 어떻게 다른가요?

부동산 관련 뉴스를 보다 보면, 부동산 가격을 가리키는 말들 중 비슷한 용어가 많습니다. 실거래가, 기준시가, 공시지가, 시가표준액 등이 대표적입니다. 사뭇 복잡해 보이지만, 이들 용어는 각종 세금 문제와도 깊이 연결되어 있는 만큼 그 차이를 천천히 익혀두는 것이 좋겠습니다. 먼저, 

① 시세입니다. 현재 해당 토지나 건물 등 부동산이 거래되는 가격 또는 호가를 가리키는 표현입니다. 한국감정원, KB국민은행시세 등을 가리키며, 주택담보대출의 기준이 됩니다. 

② 실거래가는 부동산 거래 후 시·군·구청에 신고되는 금액입니다. 이렇게 신고된 실거래가는 양도소득세와 취득세를 계산할 때 거래금액 기준으로 사용됩니다.

③ 공시지가는 국토교통부 장관이 산정하고 공시하는 순수 땅값을 가리키는 표현입니다. 

공시지가는 또 ‘표준지공시지가’와 ‘개별공지시가’ 2가지로 분류되는데요. 표준지공시지가의 경우 전 국토의 모든 필지를 공시하기 어려워 대표성을 띠는 토지만을 조사하는 것을 가리키고, 개별 공시지가의 경우 지자체에서 감정평가사를 통해 보충해 매긴 가격을 의미합니다.

부동산의 가치를 가리키지만,
고시·인용되는 항목은 모두 달라

④ 기준시가는 토지와 그 위 건물까지 포함해 매년 1회 이상 국세청장이 산정해 고시하는 가격입니다. 양도소득세와 상속증여세를 매길 때 기준으로 삼습니다. 보통은 먼저 실거래가를 바탕으로 이들 세금이 매겨지지만, 새로 개발돼 주변에 비슷한 부동산의 실거래가가 없는 경우 등 실거래가를 증명하기가 어려울 때 기준 시가를 바탕으로 과세하게 됩니다.

시가표준액은 취득세, 재산세 등 지방세 계산의 기준이 되는 가격으로, 지방자치단체에서 개별공시지가에 지자체장이 결정, 고시한 과세표준액 적정비율을 적용한 금액입니다. 취득세, 재산세뿐 아니라 국민주택채권 부과나 위반건축물 강제이행금을 산정할 때도 사용합니다. 한편, 취득세의 경우 과세기준은 실거래가를 우선으로 하지만, 실거래가가 과세표준금액보다 작다면 시가표준액을 기준으로 부과합니다.

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